Zum steuerfreien Erwerb des Familienheims

Seit 1.1.2009 ist der Erwerb des selbstgenutzten Familienheims von der Erbschaft- und Schenkungsteuer für 3 Fallgruppen befreit:

• Erwerb vom Ehegatten / Lebenspartner zu Lebzeiten, ohne jede steuerliche Behaltefrist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a ErbStG);

• Erwerb vom Ehegatten / Lebenspartner von Todes wegen bei zehnjähriger Selbstnutzung durch den Erwerber (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b ErbStG);

• Erwerb eines Familienheims, soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt, durch Kinder von Todes wegen (nicht auch zu Lebzeiten) bei zehnjähriger Selbstnutzung durch den Erwerber (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c ErbStG).

Die sachliche Steuerbefreiung gilt für alle Familienheime ungeachtet ihres Werts oder der Grundstücksgröße. Die Wohnfläche ist nur bei der Vererbung an Kinder von Bedeutung. Die Steuerbefreiung gilt zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen für Ehegatten von 500 T€ und Kinder von 400 T€. Es erfolgt keine Anrechnung. Auch der Güterstand der Ehegatten ist ohne Bedeutung.

Der Bundesfinanzhof und die Finanzgerichte legen die Verschonungsregelungen allerdings sehr restriktiv aus:

So setzt die Steuerbefreiung zwingend voraus, dass der Erblasser Eigentümer war und der Empfänger Eigentum erwirbt (doppelte Eigentumsstellung). Dem steht nur ein Anspruch auf Erwerb des Eigentums selbst dann nicht gleich, wenn er durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung gesichert ist. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch muss erfolgt sein.

Die Steuerbefreiung beim Erwerb durch ein Kind (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c ErbStG) erfordert, dass die erworbene Wohnung von dem Kind als persönlicher Lebensmittelpunkt genutzt wird. Die unentgeltliche (Rück-)Überlassung an den überlebenden Elternteil stellt keine Selbstnutzung dar. Das begünstigte Kind muss nach dem Erbfall unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) in die Wohnung einziehen. Das ist nicht der Fall, wenn der Entschluss zur Selbstnutzung mehr als 6 Monate nach dem Erbfall gefasst wird und die tatsächliche Selbstnutzung aufgrund von Renovierungs- und Umbauarbeiten noch später erfolgt.

Ferien- oder Zweitwohnungen sind nicht begünstigt. Gleiches gilt für angrenzende Grundstücke, die mit eigener Nummer im Grundbuch vorgetragen sind, gleichgültig, ob sie mit dem Familienheim nach der Verkehrsanschauung als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind. Auch Abriss und Neubau des Familienheims sind schädlich für eine Steuerbefreiung, selbst wenn sie aufgrund bautechnischer, ökologischer oder sonstiger Gründe erforderlich sind.

Bei Erwerb von Todes wegen entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend und vollständig, wenn der Erwerber das Eigentum innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb weiter überträgt. Daher ist die Übertragung an Ehegatten zu Lebzeiten vorzugswürdig, weil damit keine Behaltensfrist ausgelöst wird.

Der Bundesfinanzhof hat seit langem Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der Steuerbefreiung, weil sie weit über die verfassungsrechtlich gebotene Freistellung des Gebrauchsvermögens hinausgehe und keine Anrechnung auf die Freibeträge erfolgt. Dennoch hat der Gesetzgeber die Verschonungsregelung auch in der Erbschaftsteuerreform 2016 beibehalten, sodass eine weitere Vorlage des Bundesfinanzhofs an das Bundesverfassungsgericht nicht auszuschließen ist. Deshalb sollte man von der Regelung in geeigneten Fällen (noch) Gebrauch machen – freilich nicht ohne eine qualifizierte Beratung zur Absicherung des Übertragenden durch Vorbehalt eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs und von Rückforderungsrechten.