Was ist eigentlich Erbbaurecht?

An der Bezeichnung Erbbaurecht – im Volksmund auch oft noch als Erbpacht bezeichnet – kann der Laie nicht ohne Weiteres erkennen, was sich dahinter tatsächlich verbirgt. Nach dem Gesetz ist ein Erbbaurecht das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben oder zu errichten. Eigentum an dem Gebäude und dem Grundstück fallen also auseinander. Dies bedeutet eine Abweichung von dem Grundsatz, dass dem Eigentümer von Grund und Boden das Gebäude als wesentlicher Bestandteil gehört. Grund und Boden werden immer knapper und teurer mit der Folge, dass der Grundstückserwerb die auch für den Bau eines Familienheims oder den Erwerb einer Wohnung vorgesehenen finanziellen Mittel aufzehrt, so dass das gewünschte Bauvorhaben nicht mehr zeitnah realisiert werden kann. Hier macht es Sinn, ein Grundstück im Erbbaurecht zu erwerben, um darauf ein Bauvorhaben zu verwirklichen. Das Erbbaurecht ist eine Art künstliches Grundstück mit der Folge, dass die für Grundstücke geltenden Rechtsvorschriften in weitem Umfang auch auf das Erbbaurecht anwendbar sind.

Das Erbbaurecht ermöglicht dem Erbbaurechtsnehmer eine zukunftssichere Planung, die bis in die übernächste Generation reichen kann. Der Hauptvorteil besteht darin, dass der Käufer beim Erwerb des Erbbaurechts nicht wie beim Grundstückskauf sofort den gesamten Kaufpreis für das Grundstück bezahlen muss, sondern nur einen jährlich vereinbarten Erbbauzins. Im Einzelfall ist regelmäßig abzuwägen, ob die mit dem Grundstückserwerb verbundene finanzielle Mehrbelastung die Tatsache, dass im Ergebnis kein dauerhaft eigener Grundbesitz erworben wird, aufwiegt. Das derzeit niedrige Zinsniveau spricht eher für einen endgültigen Grundstückskauf. Umgekehrt stellt sich auf Seiten des Grundstückseigentümers die Frage, ob er sein Grundstück wirklich verkaufen oder nur ein Erbbaurecht bestellen will. Beim Verkauf steht dem Eigentümer der Erlös sofort zur Verfügung, während bei der Bestellung des Erbbaurechts über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts eine pachtähnliche Situation entsteht und die Substanz von Grund und Boden in seinem Eigentum bleibt. Stiftungen, Städte, Gemeinden und Kirchen bevorzugen die Vergabe von Erbbaurechten, insbesondere, um jungen Familien mit Kindern und geringem Eigenkapital den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen.

Sowohl der Erwerb eines Grundstücks wie auch der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer in Höhe von derzeit 5 %. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach der Gegenleistung. Beim Kauf des Grundstücks ist dies regelmäßig der Kaufpreis. Bei der Bestellung eines Erbbaurechts ist es üblicherweise der 18-fache Jahreswert des jährlichen Erbbauzinses. Ist das Grundstück bereits bebaut, kommt der Kaufpreis für den Bau hinzu. Die Bestellung des Erbbaurechts erfordert eine notarielle Beurkundung, in der nicht nur der grundbuchliche Vollzug geregelt wird, sondern auch die vertraglichen Vereinbarungen über den Inhalt des Erbbaurechts, insbesondere die Dauer – in der Regel 99 Jahre -, den Umfang der Nutzung, insbesondere die Art der Bebauung und die Höhe des Erbbauzinses, der sich in der Regel an den Marktverhältnissen vor Ort orientiert (häufig 4 % bis 6 % des Grundstückwertes).

Nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages geht das errichtete Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Hierfür hat der Grundstückseigentümer eine Entschädigung zu zahlen, die dann dem Marktwert zum Zeitpunkt des Vertragsendes entspricht. In jedem Falle ist der Erwerb eines Erbbaurechts eine interessante Alternative zum Kauf eines Grundstücks, der häufig nicht mehr finanzierbar ist. Die Prüfung der vertraglichen Inhalte des Erbbaurechtsvertrages ist hierbei besonders wichtig.