Das Zwangsversteigerungsverfahren – Wertgrenzen und taktische Tipps

Das Zwangsversteigerungsgesetz sieht für den ersten Versteigerungstermin eine Bietstunde von mindestens 30 Minuten vor. Sie endet mit der Abgabe des letzten Gebots. Wird kein höheres Gebot abgegeben, stellt das Gericht das Meistgebot fest. Abgegeben wird das sogenannte Bargebot, also der Betrag, der letztlich vom Ersteher zu zahlen ist. Hinzu kommen allerdings eventuell bestehen bleibende Rechte, die der Meistbietende mitübernehmen muss. Dies ist im Vorfeld zu prüfen und vermeidet unliebsame Überraschungen.

Nach Ablauf der Bietstunde und Feststellung des höchsten Gebots (Meistgebot) muss über den Zuschlag verhandelt werden. Der Zuschlag kann entweder unmittelbar im Zwangsversteigerungstermin oder in einem gesondert anberaumten Verkündungstermin erfolgen. Dabei sind die Wertgrenzen zu beachten. So kann der Zuschlag vom Gericht versagt werden, wenn das Meistgebot von 70% des Verkehrswertes nicht erreicht wird und der antragsberechtigte Gläubiger die Zuschlagsversagung im Termin beantragt hat. Antragsberechtigt ist nur derjenige Gläubiger, der aus dem baren Meistgebot eine Zuteilung aus dem Versteigerungserlös erhalten würde, wenn das Meistgebot 70% des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes erreicht hätte. Ist dieser Gläubiger im Termin weder anwesend noch vertreten, kann er nicht verhindern, dass der Zuschlag auch unter der 70%-Grenze erteilt wird.

Wird der Zuschlag wegen des Nichterreichens der 7/10-Grenze versagt, hat das Vollstreckungsgericht einen neuen Zwangsversteigerungstermin anzuberaumen. Bei diesem Termin gilt dann die 7/10-Grenze nicht mehr. Der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger kann in diesem zweiten Termin bei der Verhandlung über den Zuschlagsbeschluss nicht mehr beantragen, den Zuschlag zu versagen, sofern ein Gebot unter der 7/10-Grenze liegt.

Wird im ersten Termin nur ein Gebot abgegeben, das unter der 5/10 Grenze liegt, ist der Zuschlag bereits von Amts wegen zu versagen. Das Gericht muss dann einen neuen Versteigerungstermin anberaumen, in dem die Wertgrenzen nicht mehr gelten. In diesem Falle haben nachrangige Gläubiger, die unter die 7/10-Grenze fallen, keine Möglichkeit mehr, die Versagung des Zuschlags zu beantragen.

Der Bietinteressent hat damit die Möglichkeit für einen günstigen Immobilienerwerb mit einem Gebot, das unter der 5/10-Grenze liegt. Aus taktischen Gründen wird ein Bietinteressent daher bereits im ersten Termin ein Gebot abgeben, das unter der 5/10-Grenze liegt, um dann im zweiten Termin den Zuschlag zu erhalten, sofern der betreibende Gläubiger nicht von der Möglichkeit Gebrauch macht, die Zwangsversteigerung einzustellen.

Wer beabsichtigt, ein Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben, sollte vorab an einem oder mehreren anderen Versteigerungsterminen teilnehmen, um sich mit dem Ablauf vertraut zu machen.