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Aktuelles aus Recht und Steuern

Die Frage nach der Verwertung von Immobilien stellt sich regelmäßig bei Trennung oder Scheidung von Paaren, die gemeinsam im Grundbuch als Eigentümer stehen oder bei Erbengemeinschaften. Der klassische Fall: Die Eheleute haben sich getrennt. Die Frau lebt mit den Kindern noch im Haus. Der Ehemann ist ausgezogen und bedrängt die Ehefrau, die Zustimmung zum Verkauf des möglicherweise noch mit Schulden belasteten Einfamilienhauses. Die Frau mit den Kindern hat ein vitales Interesse daran, weiter im Haus zu wohnen, was der Ehemann, der weiterhin die Schulden tilgt, verhindern möchte. Sehr häufig scheidet die naheliegende Lösung, den ½ Miteigentumsanteil vom anderen Ehepartner zu erwerben aus, da die finanziellen Voraussetzungen für den Erwerb fehlen. Die Eheleute können sich dann auch in der Folge nicht über einen freihändigen Verkauf einigen, so dass als letzte Möglichkeit nur eine Teilungsversteigerung bleibt. Solange die Ehe noch nicht geschieden ist und die Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, gilt § 1365 BGB. Handelt es sich nämlich bei dem Hausgrundstück um das gesamte Vermögen der Eheleute, was häufig der Fall ist, so kann der Ehegatte, der die Teilungsversteigerung betreiben will, dies nicht ohne Einwilligung des anderen Ehegatten tun. Hierzu bedarf es eines Antrags beim Familiengericht, um die dann einzuholende Zustimmung des anderen Ehegatten zu ersetzen, wenn dieser sie ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit an der Abgabe einer Erklärung verhindert und mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist. Eine Teilungsversteigerung kann insoweit vor Rechtskraft der Scheidung ebenso wenig wie eine Veräußerung des Hausanwesens erzwungen werden. Ist weiteres Vermögen vorhanden, kann allerdings schon vor der Scheidung die Teilungsversteigerung des gemeinsamen Hausanwesens betrieben werden. Ehe man diesen Weg beschreitet, sollte immer der Versuch unternommen werden, eine einvernehmliche Regelung mit dem anderen Ehepartner zu finden. Häufig scheitern Einigungsbemühungen daran, dass über den objektiven Wert unterschiedliche Vorstellungen bestehen. Hilfreich kann dann die Hinzuziehung eines Sachverständigen sein, der eine objektive Basis für die Bewertung des Hausgrundstücks liefert. Kommt dennoch keine Einigung zustande, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Die Vorstellung des Ehepartners, der das Haus übernehmen will, im Rahmen der Teilungsversteigerung ein Schnäppchen zu machen, ist durch die gegenwärtige Nachfragesituation am Immobilienmarkt schnell enttäuscht, da die gerichtlich festgesetzten Werte, die auf der Grundlage eines Gutachtens ermittelt werden, häufig überboten werden. Jeder Miteigentümer kann formlos schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle des zuständigen Vollstreckungsgerichts unter Vorlage eines Grundbuchauszugs, der nicht älter als 6 Monate sein darf, den Teilungsversteigerungsantrag stellen. Die Teilungsversteigerung kann von dem Antragsgegner, der mit diesem Verfahrensweg nicht einverstanden ist, unter bestimmten Voraussetzungen verhindert werden. Er hat die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen die Einstellung des Versteigerungsverfahrens zu beantragen, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre oder die Teilungsversteigerung aus Gründen des Wohls eines oder mehrerer gemeinschaftlicher Kinder der Ehepartner begründet erscheint (§ 180 Abs. 3 ZVG). Dies betrifft die Fälle, in denen die Kinder noch in dem gemeinsamen Haus wohnen und ihnen auch nicht zugemutet werden kann, auszuziehen. Die Einstellung kann dann zunächst auf 6 Monate befristet werden. Im Falle der Gefährdung des Kindeswohls sind mehrfache Einstellungen möglich, was aber jeweils konkret begründet werden muss. Die Grenze liegt bei 5 Jahren. Spätestens danach kann die Teilungsversteigerung nicht mehr verhindert werden.

Die gleichen Regeln gelten bei der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft. Auch hier gibt es unter mehreren Erben regelmäßig unterschiedliche Vorstellungen und Interessen im Zusammenhang mit der Verwertung einer Immobilie, die sich im Nachlass befindet. Können sich die Beteiligten nicht einigen, bleibt nur der Weg der Teilungsversteigerung, um eine Teilungsreife des Nachlasses herbeizuführen. Einigen sich die Erben nicht über die Aufteilung des Versteigerungserlöses, hinterlegt das Vollstreckungsgericht den Betrag und überlässt es den Beteiligten einen übereinstimmenden Aufteilungsvorschlag bei der Hinterlegungsstelle vorzulegen. Die Teilungsversteigerung ist also die einzige Möglichkeit, gemeinsames Grundeigentum zu verwerten, wenn die Miteigentümer bzw. Ehepartner nicht in der Lage sind, sich zu einigen. Eine gütliche Auseinandersetzung ist nicht zuletzt aus Kostenerwägungen vorzuziehen. Denn die Kosten für die Teilungsversteigerung müssen von dem jeweiligen Antragsteller verauslagt werden.